Rà soát và tư vấn hợp đồng thuê mặt bằng thương mại tại Perth

Một đợt rà soát cơ bản gồm những gì

Rà soát cơ bản chủ yếu tập trung vào văn bản: đọc hợp đồng thuê (cùng offer to lease và disclosure statement nếu có) và chỉ ra những điều khoản cùng rủi ro quan trọng đối với quyết định của bạn.

• Xác nhận đúng pháp nhân thuê và những người dự kiến đứng ra bảo lãnh.
• Kiểm tra luật về cửa hàng bán lẻ có áp dụng cho mặt bằng và mục đích sử dụng hay không.
• Thời hạn thuê, quyền gia hạn và các mốc thời hạn thông báo.
• Phương pháp điều chỉnh tiền thuê và quy trình xác định giá thị trường.
• Chi phí vận hành và các khoản outgoings.
• Mục đích sử dụng được phép và quyền độc quyền.
• Nghĩa vụ fit-out, hoàn trả mặt bằng, sửa chữa và bảo trì.
• Điều khoản về sang nhượng, cho thuê lại và bán doanh nghiệp.
• Bảo hiểm, cam kết bồi hoàn và điều khoản vi phạm.

Chỉ rà soát so với thương lượng và sửa đổi

Một đợt rà soát có thể dừng ở việc giải thích và một báo cáo vấn đề bằng văn bản, hoặc mở rộng sang thương lượng điều khoản với chủ nhà, đại lý hay luật sư của họ và soạn hoặc rà soát các sửa đổi. Đây là những khối lượng công việc khác nhau, và việc có bao gồm thương lượng hay không cần được xác nhận trước khi bắt đầu — không nên mặc định.

• Chỉ rà soát - đọc văn bản và giải thích các điều khoản cùng rủi ro trọng yếu.
• Rà soát kèm báo cáo vấn đề bằng văn bản - một tài liệu nêu các rủi ro pháp lý và thương mại trọng yếu đã phát hiện.
• Rà soát kèm thương lượng - nêu và thương lượng các thay đổi với phía chủ nhà.
• Rà soát kèm sửa đổi - soạn hoặc chốt câu chữ cho những thay đổi đã thống nhất.

Những vấn đề riêng của hợp đồng thuê cửa hàng bán lẻ

Một hợp đồng có phải là retail shop lease đủ điều kiện theo Commercial Tenancy (Retail Shops) Agreements Act 1985 (WA) hay không phụ thuộc vào mặt bằng, diện tích sàn và tính chất của hoạt động kinh doanh — không đơn giản dựa vào tiêu đề ghi trên văn bản. Hợp đồng thuê cửa hàng bán lẻ có thể kèm thêm nghĩa vụ công bố thông tin (như disclosure statement của chủ nhà), hạn chế đối với một số chi phí được chuyển cho bên thuê, và các bảo vệ khác theo luật. Cần kiểm tra điều này trước khi coi văn bản chỉ là một hợp đồng thuê thương mại thông thường.

• Xác nhận luật có áp dụng cho mặt bằng và mục đích sử dụng dự kiến của bạn hay không.
• Đối chiếu disclosure statement của chủ nhà với chính hợp đồng thuê.
• Xác định những chi phí mà luật có thể hạn chế chủ nhà thu từ bên thuê bán lẻ.
• Kiểm tra quy định về thời hạn thuê tối thiểu và các bảo vệ khác theo luật có thể áp dụng.

Bảo lãnh cá nhân và bank guarantee

Chủ nhà thường yêu cầu bảo đảm ngoài tiền thuê, phổ biến nhất là bảo lãnh cá nhân hoặc bảo lãnh của giám đốc, một bank guarantee, hoặc cả hai. Đây là những nghĩa vụ khác nhau với hệ quả khác nhau và nên được rà soát cùng với thời hạn thuê.

• Bảo lãnh cá nhân hoặc bảo lãnh của giám đốc có thể khiến người bảo lãnh chịu rủi ro vượt ra ngoài công ty thuê.
• Hãy hiểu rõ phạm vi, thời hạn và điều kiện giải phóng của bảo lãnh trước khi đồng ý.
• Bank guarantee làm phong tỏa hạn mức ngân hàng hoặc tiền mặt bảo đảm của chính bên thuê.
• Kiểm tra khi nào bảo lãnh có thể bị yêu cầu thực hiện, và cần những gì để được hoàn trả hoặc thay thế khi kết thúc hợp đồng hoặc khi sang nhượng.

• Bank guarantee cho hợp đồng thuê →

Quyền gia hạn, điều chỉnh tiền thuê, outgoings và hoàn trả mặt bằng

Quyền gia hạn, điều chỉnh tiền thuê, outgoings và nghĩa vụ hoàn trả mặt bằng thường là nơi chi phí thực sự của hợp đồng thuê nằm, ngoài con số tiền thuê công bố.

• Quyền gia hạn thường đòi hỏi thông báo bằng văn bản trong một khung thời gian xác định, và có thể phụ thuộc vào việc bên thuê không vi phạm hợp đồng - hãy ghi vào lịch ngày sớm nhất và muộn nhất được thực hiện quyền này ngay từ đầu hợp đồng, không phải khi sắp hết hạn.
• Phương pháp điều chỉnh tiền thuê (tăng cố định, theo CPI, theo giá thị trường hoặc kết hợp) ảnh hưởng đến chi phí thuê trong suốt thời hạn và trong kỳ gia hạn.
• Outgoings và chi phí vận hành cần được liệt kê chi tiết và, với hợp đồng thuê cửa hàng bán lẻ, có thể phải tuân thủ yêu cầu công bố và ước tính theo luật.
• Nghĩa vụ hoàn trả mặt bằng buộc trả lại mặt bằng ở tình trạng đã xác định khi kết thúc hợp đồng - tháo dỡ fit-out, khôi phục hiện trạng và sơn lại có thể là khoản chi phí lớn, nên câu chữ cần được rà soát trước khi ký, không phải khi sắp hết hạn.

Fit-out, phê duyệt và mục đích sử dụng được phép

Điều khoản về mục đích sử dụng được phép cần khớp với những gì bên thuê thực sự dự định làm, bao gồm cả những thay đổi về sản phẩm hay dịch vụ nhiều khả năng sẽ xảy ra, và trách nhiệm về fit-out cùng các phê duyệt cần rõ ràng trước khi thi công.

• Mục đích sử dụng được phép cần đủ rộng cho hoạt động kinh doanh dự định và mọi thay đổi hợp lý có thể xảy ra.
• Việc chủ nhà đồng ý cho fit-out hoặc cho mục đích sử dụng không có nghĩa cơ quan quy hoạch hay cấp phép sẽ chấp thuận - cần kiểm tra riêng.
• Xác định ai chịu trách nhiệm về phần công trình nền, hệ thống kỹ thuật và tuân thủ, so với phần fit-out của bên thuê.
• Ưu đãi (thời gian miễn tiền thuê, khoản đóng góp fit-out) cần được ghi trong chính hợp đồng thuê, không để dưới dạng thỏa thuận riêng.

Sang nhượng, bán doanh nghiệp và sự chấp thuận của chủ nhà

Phần lớn hợp đồng thuê cho phép sang nhượng khi có sự chấp thuận của chủ nhà, kèm điều kiện. Nếu doanh nghiệp phụ thuộc vào mặt bằng, việc hợp đồng có thể được sang nhượng với điều kiện khả thi hay không ảnh hưởng đáng kể đến việc bán doanh nghiệp.

• Rà soát quy trình xin chấp thuận, thông tin chủ nhà có thể yêu cầu, cùng mọi điều kiện hay chi phí của việc chấp thuận.
• Kiểm tra bên thuê cũ hoặc người bảo lãnh có còn chịu trách nhiệm sau khi sang nhượng hay không (và trong bao lâu).
• Xác nhận việc bán cổ phần công ty, thay vì đổi tên bên thuê, có làm phát sinh yêu cầu chấp thuận hay không.
• Phối hợp việc sang nhượng hợp đồng thuê với hợp đồng bán doanh nghiệp và lịch trình hoàn tất giao dịch.

• Mua hoặc bán doanh nghiệp tại Perth →

Phạm vi rà soát: báo giá thường xác nhận những gì

Legal Care không công bố giá cố định trực tuyến. Báo giá trọn gói bằng văn bản được gửi sau buổi tư vấn đầu tiên và nêu rõ những mục nào dưới đây được bao gồm cho vụ việc của bạn.

• Rà soát hồ sơ ban đầu - hợp đồng thuê, offer to lease, disclosure statement và các văn bản liên quan.
• Báo cáo bằng văn bản về các rủi ro pháp lý và thương mại trọng yếu.
• Tư vấn về thứ tự ưu tiên, rủi ro và chiến lược thương lượng.
• Thương lượng với chủ nhà, đại lý hoặc luật sư của chủ nhà.
• Rà soát hoặc soạn thảo các sửa đổi.
• Rà soát disclosure statement cho hợp đồng thuê bán lẻ, khi có áp dụng.
• Tư vấn về bảo lãnh cá nhân và bank guarantee.

Cần chuẩn bị

• Hợp đồng thuê, offer to lease hoặc heads of agreement.
• Mọi disclosure statement do chủ nhà cung cấp.
• Bản vẽ, tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc hồ sơ fit-out.
• Thông tin về pháp nhân thuê dự kiến (và người bảo lãnh nếu có).
• Bạn đang ký mới, gia hạn, sang nhượng hay kết thúc hợp đồng thuê.
• Mọi thời hạn về quyền gia hạn, điều chỉnh tiền thuê hoặc tái ký mà bạn đã biết.
• Yêu cầu về bank guarantee hoặc bảo lãnh cá nhân, nếu đã biết.
• Hợp đồng thuê có gắn với việc mua hoặc bán doanh nghiệp hay không.