Bất động sản & chuyển nhượng
Mua hoặc bán bất động sản tại Tây Úc
Một giao dịch bất động sản bắt đầu từ trước settlement, và chi phí không chỉ là một con số duy nhất. Một bản báo giá đúng nghĩa tách riêng phí dịch vụ pháp lý khỏi GST, các khoản tra cứu theo luật, chi phí xác minh danh tính, phí settlement điện tử và phí Landgate, đồng thời nêu rõ những công việc nằm ngoài một settlement thông thường. Hãy xin tư vấn sớm, và thông báo cho luật sư mỗi khi hợp đồng, tài chính hoặc hoàn cảnh của bạn thay đổi.
Cần kiểm tra xung đột lợi ích và có thỏa thuận bằng văn bản trước khi văn phòng nhận vụ việc.Trả lời nhanh
Mua hoặc bán bất động sản tại Tây Úc cần luật sư hay đại lý settlement?
Tại Tây Úc, cả luật sư lẫn đại lý settlement đều có thể thực hiện settlement. Luật sư bất động sản còn có thể tư vấn về điều khoản hợp đồng, các điều khoản đặc biệt, thời hạn tài chính và kiểm định, cùng các vấn đề liên quan như cơ cấu sở hữu, khoản vay trong gia đình và hoạch định di sản. Tư vấn hữu ích nhất là trước khi bạn ký, hoặc ngay khi nhận được hợp đồng.
- Tại Tây Úc, cả luật sư lẫn đại lý settlement đều có thể thực hiện settlement.
- Luật sư còn có thể rà soát điều khoản hợp đồng, điều khoản đặc biệt và các mốc thời hạn.
- Điều khoản tài chính và kiểm định có mốc thời gian nghiêm ngặt, ảnh hưởng đến tiền đặt cọc của bạn.
- Transfer duty, phí đăng ký và phí tra cứu phải trả thêm ngoài phí dịch vụ pháp lý.
- Xác minh danh tính theo AML/CTF nay áp dụng cho mọi settlement, và người mua nước ngoài có thể phải xin phê duyệt FIRB cùng khoản thuế bổ sung tại WA.
- Thường tốt hơn là xin tư vấn trước khi ký thay vì sau khi ký.
Phạm vi áp dụng: Tây Úc.
Nếu bạn đang mua
- Xác nhận đúng tên người mua và cơ cấu sở hữu.
- Hiểu rõ các điều kiện về tài chính và kiểm định.
- Xác định các hạn chế trên sổ đỏ, hợp đồng thuê hoặc quyền của bên thứ ba.
- Chuẩn bị sớm hồ sơ xác minh danh tính và hồ sơ settlement.
- Ghi nhận bằng văn bản mọi khoản tiền do cha mẹ hoặc người thân đóng góp.
Nếu bạn đang bán
- Xác nhận tên trên sổ đỏ và thẩm quyền bán.
- Công bố chính xác các vấn đề liên quan.
- Hiểu rõ những gì được bao gồm, loại trừ và các điều khoản đặc biệt.
- Chuẩn bị sớm hồ sơ giải chấp và hồ sơ xác minh danh tính.
- Chuẩn bị hồ sơ di sản, quyền thừa kế đồng sở hữu hoặc hồ sơ luật gia đình khi quyền sở hữu bị ảnh hưởng.
Chi phí chuyển nhượng tại Perth là bao nhiêu?
Một bản báo giá chuyển nhượng cần tách riêng phí dịch vụ pháp lý khỏi các khoản phí nhà nước, phí settlement điện tử, phí tra cứu và các khoản chi hộ khác. Chi phí cuối cùng phụ thuộc vào giao dịch và phạm vi công việc đã thỏa thuận, không chỉ phụ thuộc giá bất động sản. Với người mua, thuế chuyển nhượng (transfer duty, do RevenueWA quản lý) thường là khoản lớn nhất và tăng theo giá mua.
- Phí dịch vụ pháp lý và GST.
- Tra cứu sổ đỏ và các tra cứu theo luật.
- Chi phí xác minh danh tính.
- Phí settlement điện tử (PEXA).
- Phí Landgate và phí đăng ký của nhà nước.
- Transfer duty cho người mua - hãy dùng công cụ tính của RevenueWA; có thể áp dụng ưu đãi cho người mua nhà lần đầu và các ưu đãi khác.
- Báo giá có bao gồm tư vấn hợp đồng trước khi ký hay không.
Báo giá chuyển nhượng thường bao gồm những gì, và điều gì làm tăng chi phí?
Một bản báo giá có thể so sánh được cho phép bạn nhìn thấy phí dịch vụ pháp lý tách biệt với các khoản chi hộ, và nêu rõ những gì nằm ngoài công việc settlement thông thường. Có một số hoàn cảnh thường làm tăng phạm vi công việc so với một giao dịch mua bán tiêu chuẩn.
- Phạm vi thông thường bao gồm rà soát hợp đồng đã ký, các tra cứu tiêu chuẩn, xác minh danh tính, liên hệ với đại diện của bên kia và thực hiện settlement.
- Chi phí của người mua và người bán khác nhau - người mua thường chịu transfer duty và các tra cứu liên quan đến tài chính; người bán thường chịu chi phí giải chấp và thanh toán dư nợ.
- Chuyển nhượng giữa các bên liên quan (người thân hoặc pháp nhân liên kết) có thể phát sinh thêm bước về thuế, định giá hoặc hồ sơ.
- Chuyển nhượng từ di sản thừa kế có thể cần probate hoặc letters of administration trước hoặc song song với settlement.
- Caveat, thông báo vi phạm hoặc vấn đề chưa giải quyết trên sổ đỏ thường nằm ngoài phạm vi settlement thông thường và được báo giá riêng.
- Mua qua SMSF, công ty, trust, hoặc mua với tư cách người nước ngoài, phát sinh thêm bước về cơ cấu, tuân thủ hoặc thuế - xem phần bên dưới.
- Hợp đồng mua off-the-plan và nhà mới xây có rủi ro riêng và thường cần thêm thời gian rà soát - xem phần bên dưới.
- Con số báo giá thấp nhất có thể không bao gồm tư vấn hợp đồng trước khi ký, thương lượng hoặc công việc bất thường - hãy hỏi những gì bị loại trừ, không chỉ hỏi những gì được bao gồm.
Phạm vi công việc thường gặp theo loại giao dịch
Đây chỉ là hướng dẫn tổng quát. Phạm vi thực tế của bạn, cùng những gì được bao gồm hoặc loại trừ, được nêu trong bản báo giá bằng văn bản sau khi chúng tôi xem hồ sơ của bạn.
- Settlement thông thường - rà soát hợp đồng đã ký, các tra cứu tiêu chuẩn, xác minh danh tính và thực hiện settlement; không bao gồm thương lượng điều khoản trước khi ký.
- Rà soát trước hợp đồng - đọc và giải thích hợp đồng hoặc offer trước khi bạn ký, bao gồm các điều khoản đặc biệt; không bao gồm việc đại diện tại settlement trừ khi có chỉ dẫn riêng.
- Chuyển nhượng phức tạp - giao dịch giữa các bên liên quan, chuyển nhượng từ di sản, hoặc mua qua SMSF, công ty, trust hay với tư cách người nước ngoài; thường cần thêm hồ sơ, cơ cấu hoặc bước về thuế ngoài settlement thông thường.
- Tranh chấp settlement - caveat, thông báo vi phạm, hợp đồng bị chấm dứt, hoặc tranh chấp về tiền đặt cọc hay lỗi công trình; thường cần tư vấn riêng, báo giá ngoài phạm vi settlement tiêu chuẩn.
Xác minh danh tính và quy định AML/CTF
Từ ngày 1 tháng 7 năm 2026, quy định chống rửa tiền và chống tài trợ khủng bố (AML/CTF) của Úc mở rộng sang luật sư, đại lý settlement và các ngành nghề mới được quản lý khi cung cấp dịch vụ được chỉ định, bao gồm settlement bất động sản (AUSTRAC, đã kiểm chứng ngày 25 tháng 7 năm 2026). Trên thực tế, mọi người mua và người bán đều sẽ được yêu cầu xác minh danh tính, và tùy giao dịch, có thể được hỏi về nguồn tiền cũng như về quyền sở hữu của công ty, trust hay SMSF liên quan. Đây là nghĩa vụ theo luật đối với văn phòng, không phải nhận định về cá nhân bạn, và áp dụng song song với các kiểm tra mà ngân hàng hoặc đơn vị PEXA của bạn đã thực hiện.
- Mọi người mua, người bán và người ký tên đều cần giấy tờ tùy thân có ảnh và bằng chứng địa chỉ.
- Cơ cấu công ty, trust hoặc SMSF có thể cần kiểm tra thêm về giám đốc, trustee, người nắm unit hoặc chủ sở hữu hưởng lợi.
- Giao dịch rủi ro cao hơn (thành phần tiền mặt lớn, chuyển tiền từ nước ngoài, cơ cấu phức tạp) có thể bị hỏi kỹ hơn về nguồn tiền.
- Cung cấp giấy tờ được yêu cầu kịp thời giúp tránh chậm trễ - nộp giấy tờ muộn là nguyên nhân phổ biến khiến settlement bị chậm.
Mua với tư cách người nước ngoài: phê duyệt FIRB và thuế bổ sung dành cho người mua nước ngoài tại WA
Từ ngày 1 tháng 4 năm 2025 đến ngày 30 tháng 6 năm 2029, người nước ngoài - bao gồm cả người giữ visa tạm trú - nhìn chung không được mua nhà đã qua sử dụng tại Úc trừ khi thuộc một ngoại lệ hạn chế. Người mua nước ngoài thường chỉ được mua nhà mới hoặc gần như mới và đất ở trống (ATO, đã kiểm chứng ngày 25 tháng 7 năm 2026). Nếu bạn không phải công dân Úc, thường trú nhân hoặc người giữ visa đặc biệt New Zealand (subclass 444), bạn thường cần được phê duyệt đầu tư nước ngoài trước khi mua bất động sản nhà ở; hồ sơ nhà ở do Australian Taxation Office quản lý. Tây Úc còn thu thêm 7% thuế chuyển nhượng dành cho người nước ngoài, cộng trên transfer duty tiêu chuẩn, khi một 'người nước ngoài' mua bất động sản nhà ở. Công dân Úc, người giữ visa thường trú và người giữ visa subclass 444 không bị coi là cá nhân nước ngoài cho khoản thuế bổ sung này; người giữ visa tạm trú nhìn chung thì có (RevenueWA, đã kiểm chứng ngày 25 tháng 7 năm 2026). Phí phê duyệt được phân bậc theo giá và loại nhà, và được điều chỉnh lại vào mỗi ngày 1 tháng 7 - cho năm 2026-27, mức phí nhà ở thấp nhất được công bố là $4,600 cho nhà mới hoặc gần như mới dưới $75,000 (ATO, đã kiểm chứng ngày 25 tháng 7 năm 2026). Hãy xác nhận quy định và mức phí hiện hành cho hoàn cảnh của bạn trước khi dựa vào bất kỳ con số nào.
- Xác nhận tình trạng cư trú hoặc visa của bạn, và có cần phê duyệt FIRB hay không, tốt nhất là trước khi ký.
- Kiểm tra mức phí FIRB hiện hành cho khung giá và loại nhà của bạn - phí được điều chỉnh mỗi năm tài chính.
- Hãy nhờ chúng tôi xác nhận khoản thuế bổ sung dành cho người nước ngoài tại WA có áp dụng cho giao dịch của bạn hay không.
- Một số loại visa và hoàn cảnh có thể ảnh hưởng đến tình trạng của bạn - đừng mặc định là được miễn khi chưa kiểm tra.
Các tra cứu trước settlement kiểm tra điều gì?
Các tra cứu xác nhận bất động sản và các bên khớp với những gì hợp đồng mô tả, và làm lộ ra bất cứ điều gì có thể ảnh hưởng đến quyền sở hữu hoặc giá của bạn. Những tra cứu nào là phù hợp phụ thuộc vào bất động sản và giao dịch cụ thể.
- Tra cứu sổ đỏ - chủ sở hữu hiện tại, thế chấp đã đăng ký, caveat, quyền đi qua và các hạn chế theo giao ước.
- Giấy xác nhận thuế đất, phí rác nước và land tax - số tiền còn nợ hoặc cần điều chỉnh tại settlement.
- Tra cứu strata hoặc survey-strata - nội quy, phí quản lý, biên bản họp và mọi khoản thu đặc biệt, khi có áp dụng.
- Tra cứu phá sản, công ty hoặc PPSR - liên quan khi một bên là công ty hoặc trust, hoặc khi có thể tồn tại quyền bảo đảm.
- Kiểm tra quy hoạch, giấy phép xây dựng hoặc di sản - liên quan khi có vấn đề về công trình, mục đích sử dụng hoặc phát triển.
- Xác minh danh tính và thẩm quyền của từng người ký.
Nếu phát hiện vấn đề khi tra cứu hoặc trong hợp đồng, hoặc settlement không diễn ra
Những vấn đề được phát hiện trong một giao dịch trải rộng từ nhỏ (điều chỉnh phí rác nước) đến nghiêm trọng (quyền của bên thứ ba chưa được công bố, công trình chưa được phê duyệt hoặc vấn đề ranh giới). Điều gì xảy ra tiếp theo phụ thuộc vào điều khoản hợp đồng và bản chất vấn đề.
- Vấn đề thường được nêu bằng văn bản với đại diện của bên kia dưới dạng requisition hoặc câu hỏi.
- Tùy hợp đồng, các lựa chọn có thể gồm bên bán khắc phục vấn đề, điều chỉnh giá, gia hạn thời gian hoặc, trong các trường hợp hạn chế, chấm dứt hợp đồng.
- Nếu settlement không thể diễn ra vào ngày đã thỏa thuận - ví dụ tài chính, việc giải chấp hoặc một hồ sơ chưa sẵn sàng - hãy báo cho đại diện của bạn trước hạn, vì quyền lợi và tiền đặt cọc có thể phụ thuộc vào việc tuân thủ nghiêm ngặt các mốc thời gian trong hợp đồng.
- Settlement thất bại hoặc bị chậm có thể dẫn đến thông báo vi phạm, tiền lãi, hoặc tranh chấp về tiền đặt cọc; xin tư vấn sớm cải thiện đáng kể các lựa chọn của bạn.
Mua off-the-plan và nhà mới xây: những rủi ro thêm
Hợp đồng mua off-the-plan và nhà mới xây mang những rủi ro không phát sinh khi mua nhà đã hoàn thiện, vì bạn đang ký hợp đồng cho một thứ chưa hoàn thành.
- Điều khoản sunset có thể cho phép chủ đầu tư, và đôi khi cả người mua, hủy hợp đồng nếu công trình không hoàn thành trước một ngày ấn định.
- Bản vẽ, tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu hoàn thiện thường có thể được thay đổi trong phạm vi dung sai hợp đồng cho phép - hãy kiểm tra những thay đổi nào được phép.
- Sơ đồ strata, nội quy và phí quản lý có thể chưa được chốt khi bạn ký.
- GST (bao gồm margin scheme và mọi nghĩa vụ khấu trừ GST tại settlement) có thể áp dụng khác đối với nhà ở mới - hãy xin tư vấn kế toán trước khi ký.
- Tiền đặt cọc có thể được giữ bằng tiền mặt hoặc bằng deposit bond - hãy hiểu rõ tiền được giải ngân như thế nào và khi nào.
- Chậm tiến độ xây dựng có thể ảnh hưởng đến thời hạn phê duyệt tài chính và đến căn nhà hiện tại mà bạn đang trông cậy sẽ bán được.
Cơ cấu sở hữu và các câu hỏi về thuế chúng tôi có thể nêu ra
Một số giao dịch mua đặt ra những câu hỏi cần được trả lời cùng với kế toán hoặc cố vấn tài chính của bạn. Chúng tôi có thể nêu ra các vấn đề này và điều phối các bước pháp lý, nhưng tư vấn thuế và khuyến nghị về cơ cấu thuộc về kế toán của bạn, không phải văn phòng này.
- Mua qua quỹ hưu tự quản (SMSF), công ty hoặc trust làm thay đổi bên ký hợp đồng, cách thu xếp vay và các bước tuân thủ.
- Bán lại tương đối sớm sau khi mua, phân lô, phát triển hoặc cho thuê bất động sản có thể phát sinh câu hỏi về thuế lãi vốn, GST và thuế thu nhập - đây là việc của đại lý thuế đã đăng ký hoặc kế toán, không phải tư vấn chúng tôi cung cấp trực tiếp.
Cần chuẩn bị
- Địa chỉ bất động sản và số sổ đỏ, nếu biết.
- Bạn là bên mua hay bên bán.
- Hợp đồng đã ký hay vẫn đang thương lượng.
- Ngày settlement dự kiến hoặc đã thỏa thuận.
- Thời hạn phê duyệt tài chính của bạn, nếu có.
- Mọi điều khoản đặc biệt trong hợp đồng.
- Cơ cấu sở hữu dự kiến - cá nhân, đồng sở hữu, công ty, trust hay SMSF.
- Đây có phải giao dịch giữa các bên liên quan hay không (người thân hoặc pháp nhân liên kết).
- Mức độ khẩn cấp của vụ việc.
Chi phí và phạm vi
Legal Care không công bố giá cố định trực tuyến. Sau buổi tư vấn đầu tiên, chúng tôi cung cấp báo giá trọn gói bằng văn bản, tách riêng phí dịch vụ pháp lý khỏi các khoản chi hộ, phí nhà nước và, khi liên quan, chi phí cho người mua nước ngoài hoặc giao dịch phức tạp.
CÂU HỎI THƯỜNG GẶP
Câu hỏi thường gặp
Tôi cần luật sư hay đại lý settlement?+
Tại Tây Úc cả hai đều có thể thực hiện settlement. Luật sư còn có thể tư vấn về điều khoản hợp đồng, điều khoản đặc biệt, tranh chấp và các vấn đề liên quan như cơ cấu sở hữu, khoản vay trong gia đình và hoạch định di sản. Hãy xác nhận phạm vi công việc trước khi ký hợp đồng dịch vụ.
Có thể thêm điều kiện sau khi đã ký không?+
Thay đổi một hợp đồng đã ký nhìn chung cần sự đồng ý của bên kia. Thường tốt hơn là xử lý các điều kiện về tài chính, kiểm định và các điều khoản đặc biệt trước khi ký.
Nếu tài chính không được duyệt kịp thời hạn thì sao?+
Điều khoản tài chính có mốc thời gian nghiêm ngặt. Nếu việc phê duyệt có rủi ro, hãy xin tư vấn trước hạn, vì để trễ hạn có thể ảnh hưởng đến quyền lợi và tiền đặt cọc của bạn.
Ai trả các khoản phí nhà nước?+
Transfer duty, phí đăng ký và phí tra cứu nhìn chung do bên liên quan chi trả, cộng thêm vào phí dịch vụ pháp lý. Những khoản này cần được nêu riêng trong thông tin chi phí gửi cho bạn.
Chi phí chuyển nhượng tại Perth là bao nhiêu?+
Một bản báo giá tách riêng phí dịch vụ pháp lý khỏi các khoản chi hộ (tra cứu, PEXA, Landgate) và, với người mua, khỏi transfer duty - khoản tăng theo giá mua và thường là chi phí lớn nhất. Legal Care không công bố giá cố định trực tuyến; sau buổi tư vấn đầu tiên chúng tôi cung cấp báo giá trọn gói bằng văn bản, nêu rõ những gì được bao gồm và loại trừ.
Phí tra cứu có nằm trong báo giá không?+
Phí tra cứu (sổ đỏ, phí rác nước, land tax và các giấy xác nhận tương tự) thường là khoản chi hộ tính thêm ngoài phí dịch vụ, dù một số văn phòng gộp một bộ tra cứu tiêu chuẩn vào giá trọn gói. Hãy yêu cầu nêu rõ điều này trước khi ký hợp đồng dịch vụ với chúng tôi.
Khi nào nên xin báo giá chuyển nhượng?+
Tốt nhất là trước khi ký, hoặc ngay khi nhận được hợp đồng. Báo giá xin trước khi ký còn có thể bao gồm cả việc rà soát hợp đồng, không chỉ phần settlement.
Điều gì thường làm phát sinh thêm phí chuyển nhượng?+
Chuyển nhượng giữa các bên liên quan hoặc từ di sản, tình trạng người mua nước ngoài, sở hữu qua SMSF, công ty hay trust, caveat hoặc vấn đề trên sổ đỏ, tranh chấp hợp đồng, và hợp đồng off-the-plan hoặc nhà mới xây đều thường phát sinh công việc ngoài một settlement thông thường.
Vì sao tôi phải cung cấp giấy tờ tùy thân cho một giao dịch đơn giản?+
Việc xác minh danh tính đã là bắt buộc với các giao dịch đất đai tại Tây Úc từ nhiều năm theo Joint Practice của Registrar of Titles, tách biệt với quy định chống rửa tiền. Từ ngày 1 tháng 7 năm 2026, nghĩa vụ AML/CTF cũng áp dụng cho luật sư và đại lý settlement khi cung cấp dịch vụ settlement bất động sản, có thể phát sinh thêm việc thẩm định khách hàng và câu hỏi về nguồn tiền. Những yêu cầu này áp dụng cho mọi giao dịch và không phải nhận định về cá nhân bạn.
Người mua nước ngoài có phải trả thêm thuế khi mua bất động sản tại WA không?+
Tây Úc thu thêm khoản thuế chuyển nhượng dành cho người nước ngoài, hiện là 7%, khi một 'người nước ngoài' mua bất động sản nhà ở, cộng trên transfer duty tiêu chuẩn. Người giữ visa tạm trú nhìn chung bị coi là người nước ngoài cho mục đích này; hãy nhờ chúng tôi xác nhận điều này áp dụng thế nào với hoàn cảnh của bạn.
Điều gì xảy ra nếu settlement bị chậm hoặc đổ vỡ?+
Điều khoản hợp đồng và lý do chậm trễ quyết định các lựa chọn, có thể từ việc thỏa thuận gia hạn đến thông báo vi phạm, tiền lãi, hoặc tranh chấp về tiền đặt cọc. Hãy báo cho đại diện của bạn trước ngày settlement nếu có bất kỳ rủi ro chậm trễ nào.
Mua off-the-plan có khác mua nhà đã hoàn thiện không?+
Có. Hợp đồng off-the-plan và nhà mới xây có thể có điều khoản sunset, cho phép thay đổi bản vẽ và vật liệu hoàn thiện, sơ đồ strata chưa được chốt, và cách xử lý GST khác. Hãy rà soát những rủi ro này trước khi ký, không phải sau đó.