Hợp đồng xây dựng và tranh chấp xây dựng tại Tây Úc

Hãy rà soát hợp đồng trước khi ký

Giờ tư vấn rẻ nhất trong bất kỳ dự án xây dựng nào là giờ trước khi ký. Hợp đồng xây dựng nhà ở quy định cơ sở tính giá, tiền đặt cọc, các mốc thanh toán theo tiến độ, điều gì xảy ra khi hiện trạng đất hoặc thiết kế thay đổi, nhà thầu có bao nhiêu thời gian, hậu quả khi chậm tiến độ, và bạn có thể làm gì nếu chất lượng không đạt. Phần lớn tranh chấp chúng tôi gặp đã được định đoạt ngay lúc ký và chỉ bị phát hiện mười tám tháng sau đó. Hợp đồng mẫu không phải văn bản trung lập, và rủi ro thường nằm ở các phụ lục cùng điều khoản đặc biệt.

Home Building Contracts Act 1991 (WA)

Hợp đồng xây dựng nhà ở tại Tây Úc nằm trong khoảng giá trị do luật quy định được điều chỉnh chặt chẽ: hợp đồng phải bằng văn bản, mức đặt cọc bị giới hạn, một số điều khoản bắt buộc phải có, và có hạn chế về cách thay đổi giá. Nếu hợp đồng của bạn nằm trong khoảng đó, các bảo vệ này áp dụng bất kể hợp đồng có nhắc đến hay không, và điều khoản cố gắng loại trừ chúng sẽ không có hiệu lực như nhà thầu mong muốn. Vì vậy câu hỏi đầu tiên trong mọi vụ việc xây dựng nhà ở là luật này có áp dụng cho hợp đồng cụ thể đó hay không, vì câu trả lời thay đổi những gì cả hai bên có thể làm.

Bảo hiểm home indemnity

Công trình nhà ở tại Tây Úc trên một mức giá trị quy định thường phải có bảo hiểm home indemnity trước khi khởi công, bảo vệ chủ nhà nếu nhà thầu qua đời, biến mất hoặc mất khả năng thanh toán. Chủ nhà nên xác nhận đã có hợp đồng bảo hiểm và bảo hiểm bao phủ công việc đó trước khi đặt cọc, vì phát hiện không có bảo hiểm vào đúng lúc nhà thầu sụp đổ là phát hiện quá muộn. Phạm vi bảo hiểm có giới hạn, và nó không thay thế được một hợp đồng đã được rà soát kỹ.

Lỗi thi công, chậm tiến độ và variation

Ba vấn đề tạo ra phần lớn tranh chấp xây dựng nhà ở. Lỗi thi công: công việc không đúng hợp đồng, không đúng bản vẽ, không đạt National Construction Code hoặc không đạt tiêu chuẩn của một nhà thầu có năng lực - và ranh giới giữa lỗi thật sự với vấn đề hoàn thiện hay dung sai chính là nơi các tranh luận thực sự diễn ra. Chậm tiến độ: nhà thầu có được gia hạn thời gian hay không, chủ nhà có gây ra phần nào không, và có phải trả liquidated damages hay không. Variation: công việc ngoài phạm vi ban đầu, cần được báo giá, lập văn bản và ký trước khi thi công. Một variation xuất hóa đơn sau khi đã làm xong, không có văn bản ký duyệt, là một trong những khoản bị tranh chấp nhiều nhất trong mọi quyết toán xây dựng.

Khiếu nại lên Building Commissioner

Building and Energy, thuộc Department of Energy, Mines, Industry Regulation and Safety, quản lý thủ tục khiếu nại dịch vụ xây dựng. Chủ nhà có thể khiếu nại về công trình bị lỗi hoặc chưa hoàn thiện, và Building Commissioner có thể điều tra rồi ra building remedy order buộc nhà thầu khắc phục, hoặc buộc trả tiền. Con đường này thường rẻ hơn kiện tụng và nhiều khi là bước đầu tiên đúng đắn cho chủ nhà có công trình bị lỗi. Có thời hạn áp dụng, tính từ khi hoàn thành công trình, và nên kiểm tra ngay từ đầu chứ không nên phỏng đoán.

Security of payment cho nhà thầu và thầu phụ

Building and Construction Industry (Security of Payment) Act 2021 (WA) cho nhà thầu, thầu phụ và nhà cung cấp một con đường nhanh để đòi khoản thanh toán theo tiến độ. Bên đòi tống đạt payment claim, bên bị yêu cầu có một khoảng thời gian hạn chế để đưa ra payment schedule, và nếu không làm, hoặc nếu số tiền bị tranh chấp, bên đòi có thể xin adjudication. Quyết định có hiệu lực thi hành và quy trình được tính bằng ngày chứ không phải bằng tháng. Thủ tục được thiết kế để nhanh, và điều đó có tác dụng hai chiều - bên bị yêu cầu trễ hạn payment schedule có thể mất hoàn toàn quyền nêu lý do giữ lại tiền. Bất kỳ ai ở hai phía của một payment claim đều nên xin tư vấn ngay lập tức, không phải sau khi hết hạn.

State Administrative Tribunal và tòa án

Quyết định của Building Commissioner có thể được xét lại tại State Administrative Tribunal. Một yêu cầu thuần túy theo hợp đồng - tiền chưa trả, bồi thường do thi công lỗi, chấm dứt hợp đồng - là việc của tòa án, và tòa nào phụ thuộc số tiền tranh chấp, với Magistrates Court, District Court và Supreme Court mỗi tòa có giới hạn riêng. Chọn nơi giải quyết là quyết định chiến lược chứ không chỉ là kỹ thuật, vì chi phí, tốc độ và khả năng sử dụng chứng cứ chuyên gia khác nhau giữa các nơi.

Chứng cứ quyết định tranh chấp xây dựng

Vụ việc xây dựng thắng nhờ hồ sơ, không phải nhờ trí nhớ. Ảnh chụp có ghi ngày theo tiến độ thi công, hợp đồng đã ký cùng mọi variation, toàn bộ chỉ dẫn tại công trường và email, bảng thanh toán theo tiến độ cùng số tiền thực trả, danh sách lỗi đã gửi nhà thầu và phản hồi, và báo cáo kiểm định độc lập. Chủ nhà bắt đầu chụp ảnh và gửi email ngay từ đầu ở vị thế tốt hơn hẳn người chỉ bắt đầu khi quan hệ đã đổ vỡ. Nếu đã xảy ra tranh chấp, bước hữu ích nhất thường là một báo cáo chuyên gia độc lập về các lỗi.

Dành cho nhà thầu và thầu phụ

Cùng một kỷ luật đó bảo vệ phía bên kia. Nhà thầu có hợp đồng đã ký, variation đã ký, hồ sơ công trường lập tại thời điểm thi công, yêu cầu gia hạn thời gian được lập trong thời hạn hợp đồng quy định, và quy trình payment claim đúng chuẩn, ở vị thế rất mạnh. Nhà thầu làm đúng ngoài công trường nhưng không ghi lại gì thì không. Khi đã có khiếu nại gửi Building Commissioner, bản phản hồi rất quan trọng và không nên soạn khi chưa được tư vấn.

Tư vấn xây dựng bằng tiếng Việt

Hợp đồng xây dựng dài, mang tính kỹ thuật và dùng ngôn ngữ khó hiểu ngay cả với tiếng mẹ đẻ. Vinh Nguyen nói tiếng Việt lưu loát và có thể giải thích hợp đồng ràng buộc bạn những gì, một variation thực sự có nghĩa gì, và bạn có lựa chọn nào khi công trình bị lỗi hoặc chậm tiến độ - trước khi đặt cọc hoặc trước khi tranh chấp trở nên căng thẳng.

• Hỗ trợ pháp lý bằng tiếng Việt →

Quy trình

1. 1

   Chúng tôi đọc hợp đồng và xác định Home Building Contracts Act có áp dụng hay không.

2. 2

   Chúng tôi xác định con đường phù hợp - khiếu nại, adjudication, thương lượng hay tòa án - và các thời hạn.

3. 3

   Chúng tôi rà soát vấn đề lỗi thi công, chậm tiến độ hoặc variation đối chiếu với hợp đồng và hồ sơ.

4. 4

   Chúng tôi tư vấn về chứng cứ bạn cần, kể cả việc có nên có báo cáo chuyên gia độc lập hay không.

5. 5

   Chúng tôi thương lượng với nhà thầu hoặc chủ nhà trước, vì phần lớn vụ việc được giải quyết mà không cần xét xử.

6. 6

   Chúng tôi chuẩn bị đơn khiếu nại, hồ sơ adjudication hoặc đơn khởi kiện khi cần.

Cần chuẩn bị

• Hợp đồng xây dựng, toàn bộ phụ lục, điều khoản đặc biệt và variation đã ký.
• Bản vẽ, tiêu chuẩn kỹ thuật và hồ sơ thiết kế hoặc kết cấu.
• Bảng thanh toán theo tiến độ và ghi nhận số tiền đã trả.
• Toàn bộ chỉ dẫn công trường, email và tin nhắn với nhà thầu hoặc chủ nhà.
• Ảnh chụp có ghi ngày theo tiến độ thi công.
• Danh sách lỗi đã gửi, và phản hồi nhận được.
• Thông tin bảo hiểm home indemnity, và building permit hoặc occupancy permit.
• Mọi báo cáo kiểm định xây dựng độc lập.

Rủi ro, thời hạn và lỗi thường gặp

• Ký hợp đồng xây dựng mẫu mà không đọc phụ lục và điều khoản đặc biệt.
• Đặt cọc trước khi xác nhận đã có bảo hiểm home indemnity.
• Chấp nhận variation bằng lời rồi tranh cãi vào lúc quyết toán.
• Trễ thời hạn security of payment, điều có thể làm mất quyền nêu lý do giữ lại tiền.
• Để thời hạn khiếu nại trôi qua trong lúc còn thương lượng với nhà thầu.
• Giữ lại tiền mà không có cơ sở hợp đồng, khiến chính chủ nhà vi phạm hợp đồng.
• Khởi kiện ra tòa trong khi con đường Building Commissioner nhanh hơn và rẻ hơn.